Случаят да оставите ипотеките да се преместят при нас

Какво ще стане, в случай че можете да се преместите в нов дом, само че да запазите ипотеката, която сте взели върху остарелия, със същия баланс, рента % и оставащо време? Вероятно бихте били по-склонни да се преместите. Това би било от изгода както за продавачите, по този начин и за купувачите. В момента пазарът на съществуващи жилища е отчасти замразен, тъй като хората, които имат 3 % ипотечни заеми, не желаят да ги дадат за 7 % заеми за нови жилища.

Да създадем ипотеките портативни звучи нереалистично. В края на краищата ипотеките са обвързани с контракт за избрани парцели. Когато повдигнах концепцията пред Федералната организация за жилищно финансиране, която следи огромните ипотечни секюритизатори Fannie Mae и Freddie Mac, получих назад имейл с едно изречение, в който се споделя, че концепцията „ не се преглежда интензивно “.

Асоциацията на ипотечните банкери също отхвърли концепцията. „ Получаваме този въпрос постоянно, даже от личните си членове “, ми сподели Майк Фратантони, основен икономист на групата. Въпреки това той сподели, че не може да си показа, че притежателите на секюритизирани заеми ще се съгласят с концепцията. „ Мисля, че вероятностите са много неразбираеми. “

Всъщност обаче има удивително скорошно проучване, което открива, че кредитополучателите не би трябвало да заплащат на притежателите на техните заеми доста пари, с цел да си коства да трансферират заем от един парцел в различен.

Интервюирах Дейвид Джан, ръководещ шеф със седалище в Ню Йорк. Той даде образец с ипотека от $500 000, която е пакетирана с сходни заеми, превърната в скъпа книга и продадена на вложители от цялостен ​​свят. В момента по закон няма метод да отделите този заем от парцела, който служи като негово поръчителство, и да го прикрепите още веднъж към нов парцел.

Но в случай че кредитополучателите имаха опцията да платят „ такса за практикуване на преносимост “, както те, по този начин и вложителите в обезпечени с ипотека скъпи бумаги биха се възползвали, сподели Джан. Предварителна такса от едвам 3 % за заем от $500 000 - това е $15 000 - може да бъде задоволителна, с цел да накара притежателя на обезпечението да ви разреши да приложите ипотеката си към нов дом поради актуалните пазарни условия, откриха създателите.

Основно преимущество за кредитополучателите е, че множеството ипотечни заеми в Съединените щати разполагат с правото на предварително погашение – т.е. да ги изплатят предварително. Процентите на предплащане нарастват, когато лихвените проценти падат, тъй като хората могат да спестят пари, като вземат нов заем при по-нисък %. Процентите на предварително погасяване падат в моменти като настоящия, когато нов заем би бил по-скъп от съществуващия. Инвеститорите са блокирани да печелят ниска възвръщаемост, когато избират заемите да бъдат изплатени, с цел да могат да употребяват постъпленията за разпределяне на заеми с по-висок лихвен %. Те се опасяват, че преносимостта ще удължи болката им, като направи заемите още по-малко евентуално да бъдат предплатени.

Ключовото просветление в документа MSCI е, че опцията за преносимост няма да понижи кредитополучателите възможност за предплащане толкоз, колкото се опасяват вложителите. Да приемем, че сте на пета година с на ниска цена 30-годишен заем. Съгласно актуалните правила можете да задържите този на ниска цена заем още 25 години, като откажете да се преместите. Сега прибавете опцията за преносимост: към момента ви остават единствено 25 години най-много по този заем.

Цитат на деня

„ Икономистите имат минимум въздействие върху политиката там, където те знаят най-вече и са най-съгласни; те имат най-голямо въздействие върху политиката там, където знаят минимум и не са съгласни най-яростно. “

— Алън Блайндър, „ Твърди глави, меки сърца: здрава стопанска система за Справедливо общество ” (1987)