Случаят да оставите ипотеките да се преместят при нас

Какво ще стане, ако можете да се преместите в нов дом, но да запазите ипотеката, която сте взели върху стария, със същия баланс, лихва процент и оставащо време? Вероятно бихте били по-склонни да се преместите. Това би било от полза както за продавачите, така и за купувачите. В момента пазарът на съществуващи жилища е частично замразен, защото хората, които имат 3 процента ипотечни заеми, не искат да ги дадат за 7 процента заеми за нови жилища.

Да направим ипотеките преносими звучи нереалистично. В края на краищата ипотеките са обвързани с договор за определени имоти. Когато повдигнах идеята пред Федералната агенция за жилищно финансиране, която наблюдава големите ипотечни секюритизатори Fannie Mae и Freddie Mac, получих обратно имейл с едно изречение, в който се казва, че идеята „не се разглежда активно“.

Асоциацията на ипотечните банкери също отхвърли идеята. „Получаваме този въпрос често, дори от собствените си членове“, ми каза Майк Фратантони, главен икономист на групата. Въпреки това той каза, че не може да си представи, че собствениците на секюритизирани заеми ще се съгласят с идеята. „Мисля, че перспективите са доста неясни.“

Всъщност обаче има забележително скорошно изследване, което установява, че кредитополучателите не би трябвало да плащат на собствениците на техните заеми много пари, за да си струва да прехвърлят заем от един имот в друг.

Интервюирах Дейвид Джан, управляващ директор със седалище в Ню Йорк. Той даде пример с ипотека от $500 000, която е пакетирана с подобни заеми, превърната в ценна книга и продадена на инвеститори от цял ​​свят. В момента по закон няма начин да отделите този заем от имота, който служи като негово обезпечение, и да го прикрепите отново към нов имот.

Но ако кредитополучателите имаха опцията да платят „такса за упражняване на преносимост“, както те, така и инвеститорите в обезпечени с ипотека ценни книжа биха се възползвали, каза Джан. Предварителна такса от едва 3 процента за заем от $500 000 - това е $15 000 - може да бъде достатъчна, за да накара притежателя на обезпечението да ви позволи да приложите ипотеката си към нов дом предвид настоящите пазарни условия, установиха авторите.

Основно предимство за кредитополучателите е, че повечето ипотечни кредити в Съединените щати разполагат с правото на предсрочно изплащане – тоест да ги изплатят предсрочно. Процентите на предплащане нарастват, когато лихвените проценти падат, защото хората могат да спестят пари, като вземат нов заем при по-нисък процент. Процентите на предсрочно погасяване падат в моменти като сегашния, когато нов заем би бил по-скъп от съществуващия. Инвеститорите са блокирани да печелят ниска възвръщаемост, когато предпочитат заемите да бъдат изплатени, за да могат да използват постъпленията за отпускане на заеми с по-висок лихвен процент. Те се страхуват, че преносимостта ще удължи болката им, като направи заемите още по-малко вероятно да бъдат предплатени.

Ключовото прозрение в документа MSCI е, че опцията за преносимост няма да намали кредитополучателите вероятност за предплащане толкова, колкото се страхуват инвеститорите. Да приемем, че сте на пета година с евтин 30-годишен заем. Съгласно настоящите правила можете да задържите този евтин заем още 25 години, като откажете да се преместите. Сега добавете опцията за преносимост: все още ви остават само 25 години максимум по този заем.

Цитат на деня

„Икономистите имат най-малко влияние върху политиката там, където те знаят най-много и са най-съгласни; те имат най-голямо влияние върху политиката там, където знаят най-малко и не са съгласни най-яростно.“

— Алън Блайндър, „Твърди глави, меки сърца: здрава икономика за Справедливо общество” (1987)

Последвайте ни в